Les prix de l’immobilier ont officiellement commencé à décliner en France, sans distinction de biens ou de régions. Les professionnels du secteur font face à l’inconnu après plusieurs décennies d’augmentation. Le bilan et les prévisions ne sont guère encourageants.
Pour la première fois depuis plus d’un quart de siècle – excepté la crise des subprimes de 2008 – les prix moyens de l’immobilier connaissent une baisse en France, de 0,3% sur un an le mois dernier, d’après les données de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). De surcroît, il faut considérer l’inflation, supérieure à 5% sur la même période, qui a diminué la valeur des biens en conséquence.
“Oui, l’ère de l’augmentation constante des prix est bel et bien finie“, confirme Loïc Cantin, le président de la fédération.
Qu’il s’agisse de logements neufs ou anciens, d’appartements ou de maisons, dans des métropoles, des villes intermédiaires ou des zones rurales, à l’exception des secteurs touristiques et des résidences secondaires, tous les domaines du marché sont touchés par ce revirement.
Les facteurs du renversement du marché
D’un point de vue économique, le phénomène est tout à fait cohérent. Si les prix des biens diminuent, c’est parce que les ventes sont en baisse.
En 2021, 1 169 000 transactions ont été enregistrées dans le pays, puis 1 107 000 l’année suivante. Et les spécialistes de la Fnaim ne prévoient pas plus de 950 000 ventes en 2023. Là encore, ce déclin des volumes s’explique aisément : pour freiner l’inflation galopante, on a augmenté le coût de l’argent, c’est-à-dire les taux d’intérêt.
“Lorsqu’ils s’accroissent d’un point, la capacité d’emprunt des ménages diminue de 10%. Puisque les taux ont augmenté de 2,5 points depuis septembre 2022, près de 20% des acheteurs potentiels ne peuvent plus concrétiser leur projet aujourd’hui”, précise Loïc Cantin. Les premiers concernés étant les ménages les moins fortunés, le président de la Fnaim redoute que l’on se dirige “vers un marché d’exception excluant la majorité de l’accès à la propriété”.
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— David 🇫🇷 🏦 Investisseur immobilier (@Globe59) April 17, 2023
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L’investissement locatif et le secteur de la construction sont en berne
Se pose alors le risque de ne pas disposer d’assez de logements à louer pour satisfaire la demande. Or, “malheureusement, le marché locatif est en berne”, constate le dirigeant de la Fnaim, qui y voit deux raisons.
D’une part, l’effondrement de 30 à 40% des nouveaux programmes de construction. Les promoteurs, ayant déjà réduit leurs marges pour faire face à l’augmentation du coût des matût des matières premières, éprouvent de plus en plus de difficultés à finaliser leurs projets.
D’autre part, Loïc Cantin l’attribue à la politique de rénovation énergétique des logements promue par le gouvernement, qui élimine progressivement les passoires thermiques du marché. “C’est un signal négatif qui pousse de nombreux propriétaires à ne pas remettre leur bien en location, réduisant ainsi davantage l’offre locative”, estime-t-il. Ce qui met notamment en difficulté les jeunes ménages en quête d’un premier logement.
Des prix durablement orientés à la baisse
“Les feux sont au rouge à tous les niveaux, il est temps de légiférer à nouveau pour redonner de l’air au marché”, plaide le président de la Fnaim. Celui-ci annonce qu’à court et moyen terme, les prix devraient poursuivre leur chute.
“Le réajustement est inévitable, automatique, on ne peut pas y échapper. Et c’est un cycle qui prendra du temps”, insiste l’expert. La Fnaim estime qu’il pourrait y avoir encore une baisse de 10% de la demande cette année, qui devrait se traduire au minimum par un recul de 5% des prix de l’immobilier.
